住宅ローン 用語集

変動金利

市場金利（短期プライムレート等）に連動して、半年ごとなどに見直される金利タイプ。当初の金利が低い一方、将来金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある。多くの銀行に「5年ルール（5年間は返済額据え置き）」「125%ルール（見直し後も前回返済額の1.25倍まで）」などの激変緩和措置があるが、上昇リスク自体は残る。

固定金利（全期間固定・固定期間選択）

借入時に金利が固定されるタイプ。全期間固定（フラット35など）は完済まで金利が変わらず、返済額が確定する。固定期間選択型は当初一定期間（10年など）だけ固定し、その後は変動などに切り替わる。変動より金利は高めだが、金利上昇の影響を受けない安心感がある。

店頭金利（基準金利）と最優遇金利

店頭金利（基準金利）は引下げ前の表面上の金利。最優遇金利は、給与振込・属性・物件などの条件を満たした方に適用される「引下げ後」の金利で、広告でよく見る低い金利はこちら。誰にでも最優遇が適用されるわけではなく、引下げ幅は審査により決まる。

事務手数料（融資手数料）

住宅ローンを借りる際に金融機関へ支払う手数料。「定率型」（借入額×2.2%（税込）等）と「定額型」（11万円・33万円など）がある。定率型は金利が低めなことが多く、定額型は借入額が大きいほど定率型より有利になりやすい、というトレードオフがある。

保証料

保証会社に支払う費用で、万一返済できなくなった際に保証会社が肩代わりするためのもの（その後は保証会社へ返済義務が移る）。一括前払い型と金利上乗せ型がある。ネット銀行や融資手数料型の商品では「保証料0円」のことが多い（その分、事務手数料が定率でかかる）。

団信（団体信用生命保険）

契約者が死亡・高度障害等になった場合に、保険金でローン残高が完済される保険。一般団信は無料（金利に含む）が多い。がん保障・全疾病保障・三大疾病保障などは、無料付帯の銀行もあれば、年0.1〜0.3%程度の金利上乗せで付けられる銀行もある。フラット35は団信加入が任意。

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローン。金利上昇リスクを避けたい人向け。融資率（物件価格に対する借入の割合）が9割以下か超かで金利が変わり、取扱金融機関により事務手数料が異なる。団信は任意加入。

繰上返済

毎月の返済とは別に、まとまった額を返済して元金を減らすこと。「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある。ネット銀行や、ネットバンキングからの手続きは手数料無料のことが多く、窓口は有料の場合がある。

借り換え

今のローンを新しいローンで完済し、より条件の良いローンに乗り換えること。金利を下げて総返済額を減らせる可能性がある一方、新しいローンの事務手数料・登記費用などの諸費用がかかる。一般に「残高が多い・残期間が長い・金利差が大きい」ほどメリットが出やすい。

諸費用（借り換え時）

借り換えにかかる費用の総称。新しいローンの事務手数料・保証料、抵当権の抹消（旧ローン）と設定（新ローン）の登記費用・登録免許税、印紙税、司法書士報酬など。借入額により数十万円規模になることもあり、借り換えの損得を左右する。

融資率（LTV）

物件の価格や担保価値に対する借入額の割合。融資率が9割以下か超かで金利や条件が変わる商品（フラット35など）がある。自己資金が多い（融資率が低い）ほど、有利な金利が適用されやすい傾向がある。

元利均等返済・元金均等返済

返済方法の種類。元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定で家計管理しやすく、住宅ローンの主流。元金均等返済は毎月の元金が一定で、当初の返済額が大きいが総返済額は少なくなる傾向がある。本サイトのシミュレーターは元利均等返済で計算しています。

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